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금융 분야 이슈리포트 - ‘책임준공확약 PF대출 관련 업무처리 모범규준’의 주요 내용과 시사점
‘책임준공확약 PF대출 관련 업무처리 모범규준’의 주요 내용과 시사점
법무법인 대륙아주 최영철 변호사
법무법인 대륙아주 이현우 변호사
1. 제정배경
신탁사의 책임준공형 관리형 토지신탁(이하 “책임준공형 신탁”)은 시공사가 책임준공의무를 이행하지 못하는 경우 신탁사가 이를 대신하여 이행하는 신탁 상품입니다. 최근 부동산 경기 침체, 공사비 상승 등의 영향으로 시공사의 책임준공의무 미이행이 늘어나면서, 대출금융기관이 신탁사에게 책임준공형 신탁에 따른 손해배상을 청구하는 사례도 증가하고 있습니다.
이에, 금융투자협회는 신탁사의 책임준공의무 부담을 경감하기 위해 「책임준공확약 토지신탁 업무처리 모범규준」을 2025. 1. 2.부터 시행하였습니다. 위 모범규준은 신탁사의 손해배상 범위를 대출금융기관이 직접 입은 실제 손해액으로 한정하는 등 신탁사의 책임준공형 신탁 관련 부담을 완화하기 위한 기준을 제시하였습니다.
그러나, 위 모범규준은 PF대출계약상 시공사가 부담하는 책임준공의무 자체를 완화하는 내용은 포함하고 있지 않습니다. 책임준공형 신탁은 시공사의 책임준공의무 이행을 신탁사가 보증하는 구조로, 시공사가 책임준공의무를 이행하지 않는 경우 신탁사가 이를 대신 이행한다는 점에서, PF대출계약상 시공사의 책임준공의무 역시 합리적인 수준에서 조정되어야 할 필요성이 제기되었습니다.
이에 따라, 금융투자협회는 PF대출계약상 시공사의 과도한 책임준공 부담을 완화하고 합리적인 PF대출 취급관행이 정착되도록 유도하기 위해 「책임준공확약 PF대출 관련 업무처리 모범규준」(이하 “본건 모범규준”)을 제정하여 2025. 5. 16.부터 시행하였습니다.
2. 주요 내용
(1) 시공사의 책임준공 연장사유 추가 인정
현행 PF 대출계약 실무에서는 국토교통부가 고시한 민간건설공사 도급계약에서 정한 공사기간 연장사유에 비하여 책임준공기한을 연장할 수 있는 사유가 제한적으로 규정되어 왔습니다.
이에, 본건 모범규준은 다음과 같은 사유를 책임준공기한 연장 사유로 추가하고, 이를 PF대출계약에 명시하도록 하였습니다. 한편, 문화재·오염토 발견의 경우 당사자 간 사전 협의를 통해 연장 여부 및 기간을 정하고, 그 합의 내용을 PF대출계약에 반영하도록 하였습니다.
• 정부의 유권해석이 발표된 전쟁·사변·원자재 수급불균형·전염병·근로시간 단축 등 법령의 제·개정 등 (이하 “전쟁·사변 등”)
• 기상청의 확인이 가능한 태풍·홍수·폭염·한파(이하 “기상이변”)
• 특별재난지역이 발령된 지진(이하 “지진”)
(2) 시공사의 책임준공 연장기간 구체화 및 상한 설정
본건 모범규준은 연장사유별 연장기간을 다음과 같이 구체화하였으며, 당사자 간 별도 합의가 없는 한 연장사유별 연장기간을 합산한 총 연장기간은 90일을 초과할 수 없습니다.
(3) 채무인수비율 차등화
현행 PF대출계약은 대부분 시공사가 책임준공기한을 단 하루라도 경과할 경우 대출원리금 채무 전액을 인수하도록 정하고 있습니다.
이에, 본건 모범규준은 다음과 같이 책임준공기한의 경과일수에 따라 90일에 걸쳐 비례적으로 시공사의 채무인수비율을 산정하도록 차등화하였으며, PF사업의 자기자본비율에 따라 채무인수비율을 완화 또는 면제할 수 있도록 하였습니다.
3. 시사점
본건 모범규준의 시행으로 시공사의 책임준공 관련 부담이 경감될 것으로 예상됩니다. 이에 따라 시공사는 금리 인상, 공사비 상승 등으로 불확실성이 커진 부동산 시장 환경 속에서 외부 변화에 보다 유연하게 대응할 수 있게 되며, 중소·중견 시공사의 PF사업 참여 여건도 개선되어 업계 전반의 수주 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다. 아울러, 책임준공형 신탁에 따라 실질적으로 책임준공의무를 부담하는 신탁사의 리스크 역시 일정 부분 완화될 것으로 예상됩니다.
다만, 시공사 및 신탁사의 책임준공확약이 그간 PF대출에서 핵심적인 신용보강 장치로 기능해 왔던 점을 감안하면, 본건 모범규준이 실무에 적용되는 경우 금융기관이 대출 심사 기준을 강화되거나, 차주에게 추가적인 담보나 보완조건을 요구할 가능성이 높습니다.
결국, 본건 모범규준의 시행에 따라 시공사 및 신탁사의 책임준공의무로 인한 부담이 일정 부분 경감되는 한편, PF대출의 건전성 확보를 위한 금융기관의 심사 기준이 강화될 수 있는바, 향후 시행 경과와 시장 반응을 면밀히 모니터링하고, 금융권 및 건설업계의 대응에 주의를 기울일 필요가 있겠습니다.
