재건축 조합 전원의 동의 없이는 상가 조합원에게 아파트를 분양할 수 없다는 대법원 판결의 시사점


법무법인 대륙아주 오현정 변호사



1. 대상판결 사안의 개요

  방배6구역주택재건축정비사업조합(이하 “피고 조합”)은 상가조합원이 새로운 상가를 공급받지 아니한 경우로서 종전의 상가 가액이 분양주택의 최소분양단위규모 추산액에 20%를 곱한 금액보다 큰 경우 해당 상가조합원에게 1주택을 공급할 수 있다는 내용을 골자로 하는 정관 개정안(이하 “이 사건 개정안”)을 조합총회에 안건으로 상정하였는데, 전체 조합원 중 약 56.8%가 동의하였습니다.

  피고 조합이 위 정관 개정안이 3분의 2 이상의 동의를 받지 못하였다는 이유로 부결을 선포하자, 상가조합원인 원고들은 이 사건 개정안은 도시정비법 제40조 제3항 및 피고 정관에 따라 조합원 과반수의 동의로써 가결된다고 주장하며 피고 조합을 상대로 이 사건 개정안 가결 확인 청구의 소를 제기하였습니다.



2. 대상판결의 요지

  도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호는 다음과 같이, 부대시설ㆍ복리시설 소유자에게는 부대시설ㆍ복리시설을 공급하는 것을 원칙으로 하고, 예외적으로 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다고 정하고 있습니다. 다만, 도시정비법 시행령 제63조 제2항 단서에 따라 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따르도록 정하고 있습니다.
 

  대상판결은, ① 도시정비법 시행령 제63조 제2항은 강행규정으로 보아야 한다는 점, ② 상가조합원에게 1주택을 공급할 수 있는 예외사유를 정한 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 각 목은 모두 ‘상가조합원에게는 상가를 공급하여야 한다’는 원칙을 지키는 것이 불가능하거나 위 원칙을 그대로 고수하면 상가 조합원에게 부당한 결과가 발생하는 경우를 전제로 하는 내용이라는 점, ③ 이 사건 개정안은 상가 조합원에 대한 주택공급의 예외사유를 규정한 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 각 목의 기준을 완화하여 규정한 것으로, 이 사건 개정안의 가결에는 도시정비법 시행령 제63조 제2항 단서에 따라 조합원 전원의 동의가 필요하다고 보아야 하는 점 등을 근거로 하여, 이 사건 개정안을 가결하려면 도시정비법 시행령 제63조 제2항 단서에 따라 조합원 전원의 동의가 필요한데, 이 사건 개정안에 대해 조합원 전원의 동의가 없었으므로 이 사건 개정안은 가결되지 않았다고 판단하였습니다.



3. 시사점

  재건축 사업에서 상가 조합원들의 이해관계를 조율하는 것은 매우 중요한 과제입니다. 그런데 최근 대법원이 대상 판결을 확정함에 따라, 재건축조합이 상가 조합원들에 대한 주택 공급 기준을 설정함에 있어 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호가 정한 기준보다 완화하는 내용의 정관을 개정하는 경우 조합원 전원의 동의가 있어야만 가결될 수 있다는 점이 명확해졌다고 할 것입니다. 조합원 전원의 동의를 받는 것은 현실적으로 거의 불가능에 가까우므로, 현행법상 재건축조합으로서는 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호가 정한 기준에서 벗어나지 않는 수준에서 상가 조합원에 대한 주택 공급 기준을 정하여야 할 것으로 보입니다. 따라서 재건축조합으로서는 위와 같은 점을 참작하여 주택 공급 기준 완화 이외의 다양한 상가 조합원들의 이해관계 조율 방안을 검토 및 수립할 필요가 있습니다. 이와 별개로 도시정비법 시행령 제63조 제2항 단서가 요구하고 있는 “조합원 전원의 동의”는 지나치게 엄격한 면이 있으므로, 장기적으로는 입법적 해결 방안을 도모하는 것도 검토할 수 있을 것입니다.