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건설부동산팀 이슈리포트 - 최근 시행된 건설부동산 관련 법령 등의 주요내용
최근 시행된 건설부동산 관련 법령 등의 주요내용
법무법인(유한) 대륙아주 전재기 변호사
법무법인(유한) 대륙아주 유명기 변호사
법무법인(유한) 대륙아주 문주혜 변호사
1. 도심융합특구법령의 제정이유 및 주요내용
가. 제정이유
국토의 12%에 불과한 수도권에 인구의 절반 이상이 거주하고, 100대 기업 본사의 95%가 자리하며, 총생산 비중 또한 52%에 달하는 등 국토의 양극화 문제가 심각한 수준에 이르고 있고, 젊은 인재와 기업의 지속적인 수도권 이동으로 수도권 쏠림현상이 심화되어 수도권과 지방도시 간 격차가 더욱 확대되고 있습니다.
이러한 현실적 문제 해결을 위한 방안으로서 지방 대도시에 청년들이 선호하는 혁신산업·주거·문화시설을 결합한 고밀도 복합 혁신공간인 도심융합특구 조성사업을 시행할 수 있는 근거를 마련하고, 수도권에 대응하는 혁신산업 생태계 조성을 위한 도심융합특구 지원을 통해 지방도시의 활력을 제고함으로써 비수도권에 사람과 일자리, 자본의 선순환이 이루어지는 지역혁신 성장거점을 조성하며, 지방도시의 자생력과 지속가능성을 유지시켜 줄 수 있도록 하기 위한 목적에서 도심융합특구법(이하 ‘법’) 및 법 시행령(이하 ‘시행령’)이 제정되었습니다.
나. 주요내용
1) 도심융합특구개발사업 및 연계사업
도심융합특구를 개발하기 위한 용지조성사업 및 건축사업 등 도심융합특구개발사업과 함께, 공공주택특별법에 따른 공공주택사업, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업 등 개발법령에 따른 개발사업과 도시·군계획시설 사업, 공공지원민간임대주택 건설사업 등을 도심융합특구개발사업과 연계하여 추진할 수 있는 도심융합특구연계사업으로 정함(법 제2조 제2, 3호, 시행령 제2조)
2) 도심융합특구 지정 절차
수도권이 아닌 지역의 시·도지사 및 인구 50만 이상 대도시의 시장(시·도지사등)이 도심융합특구의 지정을 신청하려면 도심융합특구의 조성 및 육성을 위한 기본계획을 국토교통부장관에게 제출하도록 함(법 제8조, 시행령 제4조)
3) 도심융합특구개발사업의 시행자 지정
국토교통부장관은 국가 및 지방자치단체, 한국토지주택공사, 국가철도공단 등 공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관, 지방공기업 등을 도심융합특구개발사업의 시행자로 지정하되, 사업시행자는 도심융합특구개발사업의 효율적인 시행을 위해 필요한 경우 개발사업의 일부를 해당 부지에 입주할 자로 하여금 대행하게 할 수 있도록 함(법 제14조, 시행령 제10, 12조)
4) 도심융합특구개발사업의 실시계획
사업시행자는 시·도지사등과 협의를 거쳐 실시계획을 작성하여 국토교통부장관의 승인을 받아야 하고, 다만 사업시행자의 명칭, 소재지 변경 등 경미한 사항을 변경하는 경우 국토교통부장관의 승인을 받지 않아도 되도록 함(법 제15조, 시행령 제13조)
5) 조성토지의 공급
사업시행자는 개발사업으로 조성되는 토지 및 건축물을 경쟁 입찰의 방법으로 공급하는 것을 원칙으로 하되, 도심융합특구의 신속한 조성 및 육성을 위하여 도심융합특구에 입주하는 기업, 연구기관 등에 토지 등을 공급하는 등 일정한 경우에는 수의계약의 방법으로, 국민주택규모 이하의 주택건설용지 등에 대하여는 추첨의 방법으로 공급할 수 있도록 함(법 제21조, 시행령 제14조)
6) 임시허가 및 실증 등을 위한 특례지원
정부는 도심융합특구를 지역과 도심에 적합한 혁신산업의 실험장으로 육성하기 위하여 도심융합특구에 입주한 기업이 「국가첨단전략산업 경쟁력 강화 및 보호에 관한 특별조치법」, 「모빌리티 혁신 및 활성화 지원에 관한 법률」 등의 법률에 따른 임시허가, 실증 및 규제 적용의 특례 등을 부여받을 수 있도록 지원하도록 함(법 제25조, 시행령 제18조)
7) 주택공급에 관한 특례
도심융합특구에서 주택을 건설하여 공급하는 경우 해당 도심융합특구개발사업구역에 입주하는 기업의 종사자, 해당 도심융합특구개발사업구역에 새로 설립된 교육기관·의료기관의 종사자 등에 대하여 주택을 특별공급할 수 있도록 함(법 제30조, 시행령 제21조)
2. 도심항공교통법령의 제정이유 및 주요내용
가. 제정이유
적은 소음 및 배출가스와 높은 기동성으로 도심 내 운용이 가능한 도심항공교통(UAM: Urban Air Mobility)이 도심 내 교통체증으로 인한 사회적 비용의 증가와 환경오염 등 다양한 사회문제를 해소할 수 있는 미래운송체계로 주목받고 있고, 전세계적으로도 상용화를 위한 다양한 기술과 정책이 개발되고
있는 상황에서, 기존의 고정익 비행기와 활주로가 있는 공항시설을 중심으로 관련 사항을 규정하고 있는 현행 「항공안전법」 등 항공 관계 법령은 도심항공교통에 관한 안전관리, 도심형항공기의 이착륙을 위한 버티포트(vertiport, 수직이착륙장)의 설치 및 관리 등을 모두 포괄하지 못하는 한계가 있었습니다.
이에 최근 비약적인 기술 발전으로 UAM의 실현가능성이 높아지고 시장의 급격한 팽창이 전망되면서 미래 경쟁력있는 성장산업으로 적극적인 육성이 필요함에 반해 이에 대한 정책적 지원을 위한 법적 근거가 미비한 실정입니다.
이에 도심항공교통의 도입·확산과 도심형항공기의 안전하고 효율적인 항행을 위한 운항기반 조성 및 행정적·재정적 지원 등에 필요한 사항을 정하기 위하여 도심항공교통법(이하 ‘법’) 및 법 시행령(이하 ‘시행령’)이 제정되었습니다.
나. 주요내용
1) 도심항공교통기본계획의 수립
국토교통부장관은 도심항공교통의 도입·확산과 안전하고 효율적인 항행 관리 등을 위하여 매 5년마다 도심항공교통산업 지원정책에 관한 기본방향 및 목표, 도심항공교통의 연구개발 계획, 실증사업구역과 시범운용구역의 지정 및 운영의 기본방향, 도심항공교통산업 지원정책의 단계별 추진계획 및 도심항공교통 관련 국내외 기술 동향 등의 내용이 포함된 도심항공교통기본계획을 수립하여야 함(법 제4조, 시행령 제4조)
2) 실증사업구역의 지정·변경 또는 해제
국토교통부장관은 도심항공교통 연구개발·시험 등의 실증 목적에 적합하고, 구역 내 생명·신체 및 재산상의 안전을 확보할 수 있는 등의 요건을 갖춘 구역을 실증사업구역으로 지정 또는 변경할 수 있도록 하고, 실증사업구역 내에서의 실증사업이 모두 종료되거나 실증사업으로 생명·신체 및 재산상의 위협이 반복적으로 발생하는 등의 경우에는 실증사업구역의 지정을 해제할 수 있도록 함(법 제6조, 시행령 제6조)
3) 도심항공교통실증사업자의 지정기준
도심항공교통실증사업자로 지정받으려는 자가 국토교통부장관에게 지정을 신청하기 위해서는 도심형항공기 운항 분야, 도심항공교통 관리 분야, 버티포트 운영·관리 분야 등 각 분야별로 구체적인 지정기준에 부합하는 일정한 장비 및 인력을 갖추도록 하면서, 그 세부적인 기준은 국토교통부장관이 지정하여 고시하도록 함(법 제7조, 시행령 제7조 별표2)
4) 시범운용구역의 지정·변경 또는 해제
시·도지사 또는 공공기관의 장이 시범운용구역의 지정·변경 신청을 하는 경우 신청구역에 소재하는 주민 등에 대한 의견 수렴 절차를 거친 후 시범운용구역 운영계획서 등을 첨부한 신청서를 국토교통부장관에게 제출하도록 하고, 거짓이나 부정한 방법으로 시범운용구역 지정을 받거나 시범운용구역의 운영 과정에서 생명·신체 또는 재산상의 위협이 반복적으로 발생하는 등의 경우에는 직권으로 시범운용구역의 지정을 변경 또는 해제할 수 있도록 함(법 제8조, 시행령 제8 내지 11조)
5) 버티포트 및 도심항공교통회랑의 지정 등
국토교통부장관은 버티포트를 지정하는 경우 버티포트의 명칭 및 번호, 버티포트의 구분 등을 고시하도록 하고, 버티포트는 도심형항공기의 이륙·착륙 구역에 따라 육상버티포트, 수상버티포트 등으로, 버티포트의 시설 확충 정도에 따라 1등급에서 4등급까지로 구분하도록 하고, 도심항공교통회랑1을 지정하는 경우 회랑의 명칭 및 번호, 도심항공교통회랑의 기점 및 종점 등을 고시하도록 하고, 도심항공교통회랑은 순항구간과 입출항구간으로 구분하도록 함(법 제12, 13조, 시행령 제13, 14조)
6) 시범운용구역의 운영에 대한 평가
시범운용구역을 관할하는 시·도지사 또는 공공기관의 장은 시범운용구역을 운영한 해의 다음 연도 3. 31.까지 시범운용구역의 운영에 관한 성과보고서를 국토교통부장관에게 제출하도록 하고, 국토교통부장관은 성과보고서를 제출받은 해의 6. 30.까지 성과보고서에 대한 평가 결과 및 개선 조치 권고 사항을
통보하도록 함(법 제20조, 시행령 제19조)
7) 의무 가입 대상 책임보험의 요건
시범운용구역에서 도심항공교통사업을 하는 자가 연구·시범운용으로 인하여 발생할 수 있는 인적·물적 손해를 배상하기 위하여 가입해야 하는 보험의 보험금액을 사망 또는 후유장애의 경우 1명당 1억5천만원, 부상의 경우 1명당 3천만 원, 물적 손해의 경우 사고당 10억 원 등으로 정함(법 제21조, 시행령 제20조)
3. 노후계획도시정비법령의 제정이유 및 주요내용
가. 제정이유
국민의 주거안정, 지역균형개발 및 수도권 인구분산을 위한 1, 2기 신도시가 조성된 지 20년 이상 지나면서 주택의 노후화가 심화되고 있고 인구 증가에도 불구하고 도시 자족 기능의 결여로 인하여 주민들의 불편이 가중되고 있음에도, 일시에 대규모로 주택공급이 이루어짐에 따라 「도시 및 주거환경정비법」등 기존의 법체계 하에서 광역적 정비에 한계가 있어, 계획도시의 주거환경을 개선하고 자족기능을 확보하며, 대규모 이주수요를 관리함으로써 계획도시를 단순한 주거밀집지역이 아닌 자족기능이 확충된 지속가능한 미래도시로 재탄생시키기 위한 제도적 기반을 마련하기 위하여 노후계획도시정비법(이하 ‘법’) 및 법 시행령(이하 ‘시행령’)을 제정하였습니다.
나. 주요내용
1) 노후계획도시의 요건
택지개발사업, 공공주택사업, 도시개발사업, 산업단지개발사업 등으로 조성 후 20년 이상 경과하고, 공공주택사업, 도시개발사업 등으로 조성된 지역 또는 해당 사업으로 조성된 지역 2곳 이상이 연접하거나 인접한 지역 등에 해당하는 지역으로서 면적이 100만 제곱미터 이상인 지역을 노후계획도시로 지정할 수 있도록 정함(법 제2조제1호, 시행령 제2조)
2) 노후계획도시정비기본계획의 수립 등
특별시장·광역시장 등 수립권자는 14일 이상 주민에게 공람하여 의견을 청취하고 지방의회의 의견을 들은 후 10년 단위로 노후계획도시정비기본계획을 수립할 수 있도록 하고, 후계획도시정비기본계획에는 지역경제의 성장동력과 일자리를 창출하기 위한 자족기능 확보 계획, 스마트도시 조성을 위한 추진계획 등이 포함되도록 함(법 제6조, 시행령 제5, 6조)
3) 노후계획도시특별정비구역의 지정
특별시장 등 지정권자는 노후계획도시특별정비예정구역에서 양호한 정주환경 확보를 위하여 폭 25미터 이상의 도로 등으로 구획된 일단의 토지 내의 단독·공동주택단지 등을 통합적으로 정비할 필요가 있는 구역 등 일정한 요건에 해당하는 구역에 대해 특별정비계획을 결정하여 노후계획도시특별정비구역으로 지정할 수 있도록 함(법 제11조, 시행령 제15조)
4) 특별정비계획의 수립 기준 등
특별정비구역을 지정하기 위한 특별정비계획에는 특별정비계획의 개요, 토지이용에 관한 계획을 비롯하여 방재 및 안전에 관한 사항, 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거 등을 포함하도록 하고, 특별정비구역의 면적을 100분의 10 이내의 범위에서 변경하는 경우 등에는 주민 공람 및 지방의회의 의견청취 절차를 거치지 아니할 수 있도록 함(법 제12조, 시행령 제17조)
5) 노후계획도시정비선도지구의 지정
지정권자는 특별정비예정구역 중 특별정비예정구역의 토지등소유자의 과반수가 노후계획도시정비사업시행에 동의하는지 여부, 건축물의 노후화 및 편의시설 부족 등 정주환경 개선의 시급성, 주요 기반시설의 조성·정비 등 도시기능 활성화의 필요성 등을 고려하여 노후계획도시정비선도지구를 우선하여 지정할 수 있도록 하되, 선도지구 지정에 관한 세부기준은 국토교통부장관이 정하여 고시하도록 함(법 제18조, 시행령 제21조)
6) 노후계획도시정비사업 사업시행자 등
노후계획도시정비사업은 「도시 및 주거환경정비법」 등 관계 법령에 따른 사업시행자가 시행하되, 토지등소유자의 과반수가 동의한 경우에는 지정권자가 지방자치단체, 한국토지주택공사 등 공공단체, 지방공사 등을 사업시행자로 지정할 수 있도록 하고(법 제19조, 시행령 제22조), 지정권자는 노후계획도시정비사업을 체계적으로 추진하기 위하여 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 공공기관, 지방공사 등을 노후계획도시정비사업의 총괄사업관리자로 지정할 수 있도록 함(법 제20조, 시행령 제23조)
7) 건축규제의 완화 등에 관한 특례의 적용범위
특별정비구역에서의 건폐율, 용적률, 건축물의 높이, 도시공원 또는 녹지의 확보기준에 대해 관련 법령보다 완화하여 적용할 수 있도록 하는 등 건축규제 완화 등에 관한 특례의 적용범위를 구체적으로 정함(법 제25조, 시행령 제26조)
8) 안전진단의 완화 등
지정권자가 특별정비구역에 위치한 전체 공동주택단지를 하나의 주택단지로 조성하는 재건축 사업을 포함하여 특별정비계획을 수립하는 경우 특별정비계획에서 정하는 공공기여 비율에 따라 해당 공동주택단지에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 안전진단을 면제하거나 완화된 기준을 적용할 수 있도록 함(법 제26조, 시행령 제27조)
9) 이주민 등 보호를 위한 조치
지정권자 및 사업시행자는 기본계획에 따라 노후계획도시를 정비하기 위하여 토지등소유자 및 세입자의 이주대책을 수립하도록 하는 한편, 국가는 무주택 세대주, 소상공인 등 일정한 요건을 갖춘 주택 또는 건축물의 세입자에게 장기저금리의 정착자금을 융자할 수 있도록 정함(법 제31조, 시행령 제30조 내지
32조)
4. 소방시설공사고시의 주요 개정내용
가. 개정배경
소방시설공사업법은 소방시설공사를 다른 업종의 공사와 분리하여 도급하여야 함을 원칙으로 하면서, 법 제21조제2항, 시행령 제11조의2제6호에 따라 ‘그 밖에 국가유산수리 및 재개발·재건축 등의 공사로서 공사의 성질상 분리하여 도급하는 것이 곤란하다고 소방청장이 인정하는 경우’를 분리도급의 예외로 정하였으나, 위 시행령 규정 상 ‘소방청장이 인정하는 경우’에 해당하는 공사가 무엇인지에 대한 구체적인 기준이 없어 이번 소방시설공사고시의 개정으로 이를 명확히 하였습니다.
나. 개정내용 등
당초 소방청장이 예고한 개정안에서는 「도시 및 주거환경정비법」 제25조에 따라 조합 또는 토지등소유자가 재개발·재건축사업을 단독으로 직접 시행하는 경우로서, 부지면적이 1만 제곱미터 이상인 재개발공사 또는 부지면적이 1만 제곱미터 이상이며 기존 건축물의 세대 수가 200세대 이상인 재건축공사를 분리도급의 예외로 정하고 있었으나, 이러한 개정안에 대하여 분리도급 예외의 범위가 지나치게 제한적이고, 정비사업 시공사 선정 실무에도 부합하지 않는 문제가 있다는 등의 지적이 있어, 2024. 5. 30. 전부 개정되어 시행된 소방시설공사고시 제3조는 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목의 재개발사업 또는 같은 호 다목의 재건축사업의 경우, 같은 호 나목 후단 및 다목 후단의 공공재개발사업 또는 공공재건축사업이 아닌 한, 그 규모에 관계없이 분리도급 대상에서 제외됨을 명시하였습니다.
이러한 고시 개정을 통해, 재개발, 재건축에 있어 소방공사를 분리도급하지 아니할 수 있게 됨으로써, 분리도급에 따른 시공상 공종간 간섭 및 그에 따른 공정지연, 하자범위 불분명 등의 문제가 해소되어 보다 신속한 정비사업의 수행이 가능해 질 것으로 보입니다.
