중도금이자후불제 분양계약이란, 수분양자들이 시행사가 지정한 금융기관에서 중도금을 대출받기로 하고, 시행사가 일정기간 동안 위 금융기관에 대출이자를 대신 납부해주되, 수분양자들은 그 후 입주지정기간 만료일까지 이자대납분 상당액을 시행사에 지급하는 조건의 분양계약을 말합니다.

A 아파트 신축사업 시행사는 신축아파트를 중도금이자후불제 조건으로 분양하였는데, 일부 수분양자들이 잔금을 지급하지 않자 이들과의 분양계약을 해제하고 이들에 대해 위약금, 분양대금연체료, 이자대납분 청구채권을 취득하게 되었습니다. B 회사는 A 아파트 신축사업 시공사로서, 위 시행사로부터 위 각 채권 및 이에 부대하는 채권 전액을 양
도받았습니다. 이후 B 회사가 파산하자, 그 파산관재인이 위 수분양자들을 상대로 양수금을 청구하였습니다. 먼저 수분양자들의 이자대납분 반환범위에 관해서, 1심 법원은 시행사가 ‘분양계약 해제 후에’ 대납한 대출이자 부분은 대출원리금을 즉시 상환하지 않은 시행사의 귀책사유로 발생한 것이므로, 수분양자들이 반환의무를 지지 않는다고 보아 원고의 이 부분 청구를 기각하였습니다.

항소심에서 원고를 대리한 법무법인 대륙아주는, 수분양자들은 시행사가 분양계약 해제 이후에 대납한 대출이자도 반환하여야 한다고 주장하면서 아래 사정들을 근거로 들었습니다. ① 분양계약 및 중도금대출계약의 해석상, 시행사에게는 분양계약 해제 이후 수분양자들의 중도금대출금을 대위변제할 의무가 없는 점, ② 계약해제 후 이자대납분에는 대납기간 만료일부터 계약해제일 이전까지의 기간에 발생한 대출이자 및 연체이자가 포함되어 있었기 때문에, 시행사의 대출원리금 미상환과 분양계약 해제 후의 대출이자 발생 사이에 인과관계가 있다고 단정할 수 없는 점, ③ 시행사가 취득하는 구상금청구권의 성격은 부당이득반환청구권으로서 반환청구권자의 귀책사유 없을 것을 요건으로 하지 않는다.

다음으로 법정이자 가산 여부와 범위에 대해서, 1심 법원은 시행사가 ‘분양계약 해제 전에’ 대납한 대출이자 부분 반환의무가 기한의 정함이 없는 채무라고 보아, 원고의 이행청구의 의사표시가 피고들에게 도달한 다음날부터 연 6%의 지연손해금을 가산해서 반환하도록 판결하였습니다. 이에 대해 대륙아주는, 이자대납분에 대한 반환채무는 분양계약 해제에 따른 원상회복의무의 성격을 갖는 것이라고 지적하고, 민법 제548조 제2항 및 상법 제54조에 따라 수분양자들은 원고의 이행청구 여부와 상관없이 각 대납일로부터 상사법정이율인 연 6%의 법정이자를 가산하여 반환하여야 한다고 주장하였습니다.

항소심 법원은 두 쟁점 모두에 관하여 대륙아주의 주장을 받아들여, ① 수분양자들은 시행사가 분양계약 해제 이후에 대납한 중도금대출이자도 반환하여야 하고, ② 분양계약 해제 전 이자대납분에 대해서는 이행청구일 다음날이 아니라 ‘대납일로부터’ 상사법정이율에 의한 이자를 가산하여 지급해야 한다고 판단하였습니다.

본 건은 중도금이자후불제 분양계약 해제에 따른 수분양자들의 이자대납분 반환의무의 범위와 성격을 정면으로 판단한 첫 사례입니다. 다만 사안에 따라서는, 본 건과는 달리 “이자후불제 분양계약 해제시 시행사가 기지급 분양대금 원상회복의무에 갈음하여 대출원리금상환의무 이행을 인수하기로 약정하였다”고 평가될 가능성도 배제할 수는 없습니다. 그러므로 신축집합건물을 중도금이자후불제 방식으로 분양하는 경우에는, 분양계약이 해제되었을 때 중도금대출금 상환의무를 부담하는 주체가 시행사와 수분양자 중 어느 쪽인지를 계약으로써 미리 명확히 정해놓을 필요가 있을 것입니다.